מחזור משכנתא הינו מהלך שבו פורעים משכנתא ישנה ויקרה יותר, לטובת נטילת משכנתא חדשה וזולה יותר, או בעלת תנאים נוחים יותר, בין אם מאותו הבנק שממנו ניתנה המשכנתא המקורית ובין אם מטעם בנק אחר. באמצעות נטילת המשכנתא החדשה, למעשה מסלקים את הסכום שנותר לשלם מהמשכנתא הישנה יותר ופורסים אותה לטווח יותר נוח של זמן, או מקטינים את התשלום החודשי, כמובן, בהתאם להעדפה אישית ובהתאם למשאבים המוקצים לצורך כך.
עד כמה כדאי לבצע מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא מבוצע בעקבות סיבות רבות כגון: שינוי בתזרים המזומנים, מכל סיבה שהיא, בין אם תוספת לשכר או ירידה בהכנסות, ירידת הריבית במשק או/ו מדד המחירים לצרכן, אשר מהווים חלק בחישוב ההחזר החודשי ובעיקר שיעורי הריבית בעבור מי שנטל משכנתא בריבית קבועה. ש לציין כי כיום, נמצאת הריבית בשפל היסטורי ומאוד רצוי לנצל זאת למען מיחזור המשכנתא.
במקרה שבו גובה ההכנסה יורד ועל כן מעלה את יחס ההחזר החודשי לעומת ההכנסה, כלומר, החזר המשכנתא גבוה משליש מההכנסה החודשית, מומלץ ואף רצוי מאוד למחזר את המשכנתא על מנת לשמור על היכולת הכלכלית הן בעבור המשכנתא והן בעבור ההוצאות השוטפות האחרות, אך יחד עם זאת יש להתחשב בזמן ההחזר החדש שיווצר ולפרוס את המשכנתא החדשה לטווח ריאלי.
לחילופין, באם גדלה ההכנסה ויש אפשרות לעלות בסכום ההחזר החודשי ובכך להקטין את משך החזר המשכנתא הכולל, מחזור משכנתא יכול להועיל גם במקרה זה. מאידך, כאשר תנאי השוק משתנים, קרי הריבית או/ו המדד, המשפיעים באופן ישיר על גובה ההחזר החודשי, מומלץ לשקול למחזר את כלל הסכום הנותר ולחשב החזרים על פי התנאים החדשים שנוצרו ובכך לחסוך את ההפרש לטווח הארוך .
דגשים חשובים בנושא מיחזור משכנתא
בגדול, הליך מחזור משכנתא מומלץ כאשר התנאים טובים ו/או מצריכים זאת, אך יחד עם זאת, יש מספר דגשים שיש להתחשב בהם:
- תשלומים חד פעמיים – משכנתא הינה ההלוואה הכי גדולה שאי פעם תיקחו, מבחינת יחס וסדר גודל ואי לכך, כל תנאי הלוואה סטנדרטית חלים עליה ואולי אף יותר. כך שאם נפרעת בטרם עת, יש לשלם על כך קנס "יציאה", או עמלת היוון, בגין פרעון מוקדם, כל אחד על פי תנאיו הוא.
- הוראות בנק ישראל לגבי תנאי משכנתאות – פחות לגבי המיחזור הנוכחי ויותר רלוונטי למקרה של מיחזור נוסף, אם ולכשיהיה.
- עמלות – כל טיפול בהלוואה, קטנה וגדולה כאחד, כרוכה בתשלום עמלות ראשוניות.
- עמלה חד פעמית הנגזרת מהמדד הממוצע במשק – עמלה רלוונטית, אך ורק באם נפרעה המשכנתא הישנה בחצי הראשון של החודש.
סיוע מקצועי
היות ומשכנתא היא התחייבות מאוד גבוהה ויקרה, כל מיחזור שלה מחויב בדיקה מדויקת ומדוקדקת, הן על מנת לבחון את כדאיות פעולת המיחזור והן על מנת לקבל את התנאים האידאליים בעבור המשכנתא החדשה, בעיקר משום שנטילת משכנתא מחודשת, מכניסה למעגל התחייבות לטווח זמן חדש ולעתים ארוך יותר וכל תיקון בתנאים או שינוי לא יתאפשרו בשנים הראשונות. על כן, מומלץ תמיד להסתייע באיש מקצוע בתחום ולקבל ליוויי מקצועי לכל אורך התהליך, מרגע ההחלטה ועד לקבלת התשלום בעבור המשכנתא החדשה.
*אין באמור לעיל משום התחייבות או ייעוץ משפטי, אלא מידע כללי בנושא. לקבלת ייעוץ מקצועי ופרטני, נשמח לעמוד לשירותכם.